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폰테크 카페 [올앳부동산]아파트 청약도 ‘양극화’…이어지는 ‘로또 분양’

이성중

2025.11.27 09:05 0 0

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폰테크 카페 이달 진행된 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 트리니원’의 청약에 약 8만명(특별공급 포함)이 신청했다. 최대 30억원의 시세 차익이 예상되는 만큼 고가 주택 대출을 제한하는 10·15 대책의 영향을 받지 않은 자산가들이 대거 몰렸다는 분석이 나온다.
규제에 따른 대출 부담이 커진 상황에서도 서울 아파트 분양 시장엔 활기가 이어진 반면 비수도권은 청약 경쟁률이 역대 최저 수준을 기록했다. 분양 시장에서도 양극화가 더욱 심화하는 모양새다.
23일 한국부동산원 청약홈을 보면, 올해 서울 분양 단지 중 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳은 서울 성수동 ‘오티에르 포레’다. 지난 7월 진행된 1순위 청약 경쟁률이 688.1대 1에 달했다. 1순위 청약 40가구 모집에 무려 2만7527명이 몰렸다.
올 들어 집값이 유독 많이 오른 성동구에 위치한 이 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않아 전용면적 84㎡가 24억1260만~24억8600만원으로 분양가가 상대적으로 높은 수준이었다. 하지만 주변 단지와 비교하면 10억원 이상의 시세 차익이 예상되면서 경쟁률이 높아졌다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6·27 대출 규제 발표 전 입주자 모집 공고가 나와 해당 규제 적용을 피한 것도 ‘막차 수요’가 몰린 요인이었다.
청약자 수 기준으로는 지난 9월 1순위 청약을 진행한 서울 송파구 ‘잠실 르엘’이 1위를 기록했다. 110가구 모집에 6만9476명이 신청(경쟁률 631.6대 1)했다.
특별공급 신청자까지 포함하면 전체 청약자는 10만6102명에 달한다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정돼 입주 후 가격 상승에 대한 기대가 컸다. 이 단지 청약에서는 청약가점 만점자도 나와 화제가 됐다.
경기도에서는 성남시 분당구의 ‘더샵 분당 티에르원’(100.4대 1)이 높은 경쟁률을 기록했다. 이곳은 분당의 첫 리모델링 일반분양 단지로, 기존 생활권을 유지하면서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 집중됐다는 분석이 나온다. 규제지역 시행 이전 분양 승인을 받아 1순위 청약 요건은 비규제 기준이 적용된 점도 높은 경쟁률에 영향을 미쳤다.
정부가 지난달 내놓은 10·15 주택시장 안정화 방안에 따라 서울 전 자치구와 경기도 분당, 과천 등 12개 지역이 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정되면서 청약 요건이 까다로워졌다.
국민·민영주택 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년(비규제지역은 12개월) 이상 가입자와 세대주(비규제지역은 세대원도 가능) 등으로 강화됐다. 또 가점제 적용 비율이 높아지고 재당첨 제한도 최대 10년으로 길어졌다.
대출 규제도 강화됐다. 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출은 6·27 규제로 적용된 6억원 한도가 유지되지만 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 줄었다.
이 때문에 부동산 시장에서는 대출에 의존하지 않고 잔금까지 치를 여력이 되는 ‘현금 부자’들만 청약 시장에 몰릴 것이란 전망이 나왔다.
반포 래미안 트리니원은 이에 해당하는 대표적 사례였다. 분양가가 최저 18억4900만원, 최고 27억4900만원에 달하는 데다 내년 8월 입주 예정인 후분양 단지로 자금 마련 부담도 큰 편이다. 하지만 이달 분양 진행 결과 특별공급(276가구 모집)에 2만3861명, 1순위 청약(230가구 모집)에 5만4631명이 몰렸다.
반포 래미안 트리니원은 청약 당첨 가점도 매우 높았다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등으로 산정한다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)이다. 반포 래미안트리니원 청약 가점 최저점은 70점(전용 59㎡D형)이어서 4인 가구가 최고점(69점)을 받아도 당첨권 아래였다.
반포 래미안 트리니원이 큰 관심을 받은 것은 분양가 상한제가 적용돼 분양 가격이 인근 아파트 시세보다 최대 수십억원 저렴한 것으로 평가됐기 때문이다.
이 단지 분양 가격은 전용 59㎡의 경우 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡의 경우 26억3700만~27억4900만원 수준이다. 인근 래미안 원베일리 전용 84.98㎡의 실거래가가 지난 6월 72억원(12층)을 기록한 것을 감안하면 청약에 당첨되는 수분양자는 향후 수십억원대의 시세 차익을 거둘 수 있는 셈이다.
올해 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 이전 집값 급등기 이후 4년 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 반면 서울 바깥 지역의 청약 경쟁률은 12년 만에 최저치를 기록했다.
부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 청약홈 데이터를 토대로 분석한 결과를 보면, 올해 1~10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률은 136.02대 1이다. 이는 2021년(163.84대 1) 이후 가장 높은 수치다.
서울의 1순위 청약 경쟁률은 고금리에 부동산 시장이 차갑게 식은 2022년 10.25대 1까지 떨어졌다가 2023년 56.93대 1, 2024년 108.3대 1로 꾸준히 상승했다.
서울을 제외한 전 지역의 올해 1순위 청약 경쟁률은 평균 4.19대 1이었다. 이는 2013년(1.81대 1) 이후 12년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 1순위 청약 경쟁률은 비서울보다 32.4배 높았다. 리얼투데이는 “집계를 시작한 2010년 이후 가장 큰 격차”라고 설명했다.
최근 5년간 서울과 비서울 청약 경쟁률 격차를 보면 2020년 3.7배, 2021년 9.4배, 2022년 1.3배, 2023년 7.1배로 모두 10배 아래였다. 하지만 지난해 13.9배, 올해는 32.4배로 격차가 커지고 있다.
김은선 직방 빅데이터실랩장은 “전반적으로 ‘모두가 청약하는 시장’에서 ‘골라서 청약하는 시장’으로의 전환 흐름이 더 뚜렷해지고 있다”고 분석했다.
아파트 청약 양극화가 심화되면서 수분양자가 과도한 시세 차익을 누리게 되는 ‘로또 분양’ 문제를 해결할 대안이 필요하다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 상한제로 책정된 금액과 일반 청약가 사이 차액을 공공이 환수해 임대주택 공급에 쓰는 등의 방안도 검토해야 한다”라고 말했다.
검찰이 대장동 개발비리 사건 항소포기 사태로 내홍을 겪은 뒤 긴급하게 수뇌부 인사를 내 갈등 봉합에 들어갔다. 검찰총장 직무대행(대검찰청 차장검사)과 대검 반부패부장, 서울중앙지검장까지 줄지어 교체했다. 특히 주민철 대검 반부패부장은 이미 사직 절차를 밟고 있었는데도 이를 반려하고 인사를 냈다. 직전 대검 반부패부장으로 대장동 항소포기에 직접 관여했던 박철우 신임 서울중앙지검장은 당시 마찰을 빚은 중앙지검 4차장 산하 수사팀과 발을 맞춰가야 하는 과제를 안았다.
23일 경향신문 취재를 종합하면, 법무부는 대장동 항소 포기 사태가 빚어진 뒤 주 검사장의 사직 절차를 멈추고 검사장 승진 인사를 낸 것으로 알려졌다. 주 검사장은 애초 이달 중순까지 근무하기로 했고 퇴임일도 정해졌던 것으로 전해졌다.
법무부가 주 검사장의 사직을 만류하고 승진 인사를 낸 것은 대장동 항소 포기 사태로 촉발된 검찰 수뇌부의 공백을 채우는 게 시급했기 때문이다. 검찰 고위 간부들의 사직이 이어지면서 조직 전체가 흔들리고 있었다. 앞서 정진우 전 서울중앙지검장은 대장동 항소 포기를 결정한 다음 날인 지난 8일 사의를 표명했다. 지난 10일부터 검사장들을 비롯해 검찰 내부에서 노만석 전 총장 대행(대검 차장검사)에 대한 사퇴를 압박하자, 결국 노 전 대행도 지난 12일 사의를 표명했다.
법무부는 검찰 수뇌부 인사를 신속하게 내 사태 진화에 나섰다. 노 전 대행이 퇴임한 지난 14일 구자현 전 서울고검장이 바로 후임 대검 차장으로 임명됐다. 이후 19일에는 공석인 서울중앙지검장에 박철우 직전 대검 반부패부장을 전보하고, 반부패부장에는 주 전 서울중앙지검 중요경제범죄조사2단 부장을 승진시키는 후속 인사도 냈다. 법무부가 공석을 채우기 위한 검사장 인사를 연쇄적으로 내면서, 신임할 만한 인물인 주 검사장을 급히 승진 기용했다는 분석이 법조계에서 나온다.
대장동 항소포기로 촉발된 검찰 내홍은 검찰 내 사법연수원 29기의 퇴진과 요직 교체로 일단락됐다. 대장동 항소 포기에 설명을 요구했던 박재억 전 수원지검장과 송강 전 광주고검장 등의 사표는 지난 20일 수리됐다.
갈등이 봉합되긴 했지만 불씨는 아직 남았다. 참모 역할을 해야 할 대검 검사장들과 서울중앙지검 차장급은 그대로라 신임 수뇌부들과 불편한 동거가 될 수 있다는 우려가 나온다. 특히 박 지검장은 대장동 항소 포기 결정에 직접 관여했기에, 항소를 요구했던 중앙지검의 일선 수사팀과 향후 사건 처리 방향을 두고 마찰이 재현될 수 있다는 시각도 있다.
박 지검장은 지난 21일 취임식에서 대장동 항소 포기 사태에 대한 직접적인 언급은 피했다. 박 지검장은 “최소한 국민들로부터 수사권 행사의 형평성이 지적되었던 장면들, 무의식적으로나마 오만하게 보일 수도 있었던 언행들을 생각해보며 성찰하는 것부터 시작해보자”라며 “정치적 신념이나 스스로의 관행으로부터도 벗어나 최대한 객관적으로 사건을 보려고 노력할 때 우리의 땀과 노력을 국민께서 한분 한분씩 다시 인정해줄 것”이라고 말했다.
한편 올해만 161명의 검사들이 사직한 것으로 나타났다. 법무부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1월부터 이달 10일까지 퇴직한 검사는 161명으로, 지난해 퇴직자 수 132명을 넘어섰다. 이는 최근 10년 사이 가장 많은 수치다.

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